Baufinanzierung/ Wichtige unabhängige Tipps

 

 

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Baufinanzierung: Hintergründe, worauf ich beim Abschluss achten muss. Was ist für mich sinnvoll?

Hintergrund

Von einem Immobilienboom kann man nicht mehr sprechen, aber der Bedarf an einer Baufinanzierung ist weiterhin hoch. Häufig ist jetzt eine Finanzierung der Renovierung oder Sanierung erforderlich.

Günstige Gebrauchtimmobilien

 Gebrauchtimmobilien bekommt man oft zu einem viel günstigeren Preis. Wenn man die Immobilien nicht selbst nutzt, so können sie doch als relativ sichere Kapitalanlage angesehen werden. In den meisten Fällen erfolgt der Kauf über eine Finanzierung in Form von Bank- oder Versicherungsdarlehen sowie über einen Bausparvertrag. 

Fördermittel

Beim sozialen Wohnungsbau bzw. für Familien ist es außerdem möglich, öffentliche Fördergelder durch die Inanspruchnahme von zinsgünstigen Darlehen zu bekommen. Ein Rechtsanspruch ist jedoch nicht gegeben. Des weiteren dürfen bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden uns es sind auch Eigenleistungen zu beachten. Jedes Bundesland hat andere Antragsfristen, die einzuhalten sind. Das ist deshalb von Bedeutung, da die Bewilligung der öffentlichen Mittel vor Baubeginn erteilt sein muss. 

Selbst geringe Zinsunterschiede haben große Folgekosten

Wenn der Immobilienerwerb nicht als Kapitalanlage dient müssen die meisten künftigen Eigenheimbesitzer für den Erwerb der Immobilie bzw. die Durchführung ihres Bauvorhabens auf Fremdkapital zurückgreifen. Neben Angeboten der Hausbank oder Sparkasse wird entsprechendes auch von Hypotheken- sowie Discountbanken unterbreitet. Die besten Dinge für einen Vergleich zwischen den verschiedenen Offerten bieten die Effektivzinshöhe sowie die Höhe der Nebenkosten. Sieht man den Effektivzins als Kriterium, so zeigt sich recht schnell, dass selbst geringe Unterschiede zwischen dem niedrigsten und höchsten Effektivzinssatz bereits zu einer Mehrbelastung von mehreren hundert Euro bedeuten kann. 

Bedeutung der Restschuld bei der Baufinanzierung

Zusätzlich müssen Sie auch die begleitenden Konditionen bei der Baufinanzierung berücksichtigen. Vielen Bauwilligen fehlt es jedoch an fundierten Kenntnissen im Finanzierungswesen. Deshalb ist es für sie ratsam, einen ausführlichen Tilgungsplan erstellen zu lassen. Dieser zeigt alle entstehenden Kosten und gibt an, welche Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist dann weiterhin besteht. Wenn dann Tilgungsraten und Laufzeiten verschiedener Angebote gleich sind, kann dennoch die Restschuld unterschiedlich hoch ausfallen. 

Berücksichtigung der weiteren Nebenkosten nicht vergessen

Man ist besser vor Überraschungen geschützt, wenn neben dem Effektivzinssatz auch die entstehenden Nebenkosten in die Entscheidung über ein Angebot mit einfließen. Nach der Preisangabenverordnung ist das Ausweisen von Kosten wie Schätzkosten, Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge oder Kontoführungsgebühren vorgeschrieben. Es gibt Baufinanzierungs-Anbieter, die großzügig auf Bearbeitungsgebühren zu verzichten, um dafür jedoch etwa 2 Prozent der Darlehenssumme auf die Nebenkosten zu verteilen. Zusätzlich wird dann oft für die Ermittlung des Beleihungswertes des Objektes wird zusätzlich nochmals 1 bis 2 Prozent der Darlehenssumme berechnet. 

Vergleichen Sie den Effektiven Jahreszins

Deshalb ist es für jeden wichtig, einen Konditionenvergleich durchzuführen. Daraus ergibt sich, dass nicht der Nominalzins (er wird häufig von den 
Banken und anderen die Baufinanzierung anbietenden Firmen werbewirksam bei der Baufinanzierung eingesetzt) wirklichen Aufschluss über eine günstige Baufinanzierung gibt, sondern der effektive Jahreszins. 

Zusatzgebühren bei Teilabruf der Baufinanzierungssumme

Wenn das Baudarlehen in mehreren Teilbeträgen abgerufen wird entstehen zusätzliche Gebühren. Handelt es sich dann um einen Neubau, werden Teilbeträge der Finanzierungssumme gemäß des Baufortschritts angefordert. Es sind dann zwar für die noch nicht in Anspruch genommene Summe keine Zahlungen fällig, dafür berechnen nahezu alle Anbieter für das brach liegende Geld so genannte Bauzeitzinsen. Und das muss nun wirklich sein. Es ist nur vorher darauf zu achten. Viele Finanzdienstleister nutzen die Möglichkeit weitere Gewinne bei der Festlegung der Nebenkosten einzukalkulieren. Wenn Sie sich als Darlehensnehmer jedoch den tatsächlichen Effektivzins mitteilen lassen und diesen vergleichen, müssen auch diese Kosten mit einbezogen sein.

Empfehlung zur Länge der Zinsbindung bei der Baufinanzierung

Beim Kapitalmarkt bestimmen Angebot und Nachfrage bestimmen auch die Konditionen der Baufinanzierung. Wenn die Zinssätze niedrig liegen, sind langfristig ausgerichtete Zinsbindungen ratsam. 

In Bezug zu der Beleihungsgrenze sind zur  Zeit für Baugeld noch Zinssätze von ungefähr 5.5 bis 6.5 Prozent machbar. Man muss leider sagen noch, denn in den nächsten Jahren mit einem deutlichen Anstieg zu rechnen. Es empfiehlt sich deshalb eher längerfristige Zinsbindungen einzugehen, da dann die Zinsbindung über die Länge der Laufzeit der Baufinanzierung gültig ist. Empfehlenswert sich 10 Jahre. Steigt der Zins über 6.5 % sind sukzessive kürze Zeiten empfehlenswert.

 

28.10.2016  

Links


Man kann sich zum Thema Baufinanzierung im Finanz-Blog informieren.

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